Processo nº 2006-320618

Interessados: 6º Ofício de Registro Geral de Imóveis da Capital

Luiz dos Santos Dios

PARECER

Consulta acerca da correta cobrança de emolumentos. Registro de imóveis que averba transformação de área comum de prédio em área de uso exclusivo sem a devida apresentação de alteração da convenção de condomínio. Procedimento incorreto do registro de imóveis que altera toda a mecânica dos emolumentos devidos. Sugestão de encaminhamento dos autos a Divisão de Custas e Informações para cálculo dos emolumentos corretos e posterior retorno a este gabinete dos Juízes Auxiliares.

Cuida-se de reclamação formulada por Luiz dos Santos Dios com relação aos emolumentos que lhe foram cobrados pelo 6º Registro de Imóveis da Comarca da Capital para anexação de 3 vagas de garagem e de uma área descoberta a 3 unidades de um prédio com 9 unidades residenciais.

Requer seja esclarecida a correção da cobrança que lhe foi efetuada.

A reclamação inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 04/26.

Manifestação do 6º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, esclarecendo os valores cobrados, às fls. 29/31.

Pronunciamento da Divisão de Instrução e Pareceres para Serventias Extrajudiciais às fls. 53/54.

Manifestação da Divisão de Custas às fls. 61/63.

Os autos vieram ao gabinete deste Juiz Auxiliar para análise.

Inicialmente, importa dizer que, diversamente do contido na reclamação inicial, o registro de imóveis não cobrou pela anexação das vagas de garagem e da área descoberta atos de registro, mas sim de averbação. Além disso, não foram cobradas 3 averbações para cada unidade do prédio, mas apenas 2, tendo havido devolução do valor de emolumentos relativos a 9 averbações cobradas no protocolo n.º 291511, conforme documento de fl. 32.

Cabe, ainda, ressaltar que, à época dos fatos, vigorava o Aviso n.º 476/05 que relacionava as averbações com conteúdo econômico, para as quais eram cobrados emolumentos iguais ao ato de registro. Dentre as averbações com conteúdo econômico encontrava-se a averbação de construção.

Feitas estas colocações, importa dizer que o serviço extrajudicial do 6º Registro de Imóveis da Capital esclareceu, às fls. 29/31, o procedimento adotado para realização das averbações requeridas pelo reclamante, bem como os valores cobrados.

Assim é que, pela discriminação de vagas e atribuição de área de uso exclusivo a 3 unidades do condomínio, o serviço extrajudicial cobrou emolumentos relativos a 9 averbações com conteúdo econômico, em função da necessidade de inclusão do fato no fólio real para cada uma das unidades integrantes do prédio existente no local.

Pela vinculação das vagas criadas as unidades indicadas pelos interessados, o serviço extrajudicial cobrou emolumentos relativos a 9 averbações sem conteúdo econômico, eis que o fato também necessitaria ser "registrado" na matrícula de cada unidade integrante do prédio existente no local.

Admitido como correto o procedimento adotado pelo serviço extrajudicial, os emolumentos cobrados da parte interessada estariam corretos, conforme resulta da manifestação da Divisão de Custas de fls. 61/63.

Ocorre que este juiz vislumbra a existência de irregularidade no procedimento do 6º Registro de Imóveis da Capital.

Com efeito, em se tratando de um prédio com 9 unidades, inicialmente concebido sem vagas de garagem, a criação destas por discriminação e subtração da área destinada ao espaço comum, principalmente para afetação ao uso exclusivo de determinada unidade, dependeria de alteração da convenção de condomínio, com anuência de todos os proprietários de unidades.

Caso o prédio não possua convenção de condomínio, seria necessária a sua feitura, com o devido registro no Livro Auxiliar e averbação nas matrículas das unidades autônomas.

Não parece correto que a criação das vagas de garagem e sua afetação a determinada unidade possam ocorrer apenas com a licença de obras fornecida pela Prefeitura Municipal, principalmente porque, no caso concreto, não foi acrescida qualquer construção ao imóvel.

O correto procedimento a ser seguido seria a criação das vagas de garagem e sua afetação a determinadas unidades autônomas através de alteração da convenção de condomínio, a qual teria que discriminar as novas frações ideais que caberiam a cada apartamento. Após, esta alteração da convenção de condomínio deveria ser objeto de registro no Livro Auxiliar do registro de imóveis e de averbação na matrícula de cada uma das unidades autônomas do prédio, para que terceiros pudessem passar a conhecer a nova fração ideal correspondente a cada unidade. Por fim, caberia a averbação da afetação de cada vaga criada e da área descoberta na matrícula de cada uma das unidades autônomas beneficiadas.

Foi, portanto, incorreto o procedimento do 6º registro de imóveis da Capital de averbar a implantação das vagas de garagem a partir de licença de obra dada pela Prefeitura do Rio de Janeiro, sem que existisse qualquer convenção de condomínio legitimando a modificação do espaço comum.

Como se não bastasse, não se verifica, no caso em exame, identidade entre averbação de construção e averbação de criação de vaga de garagem, sem adição efetiva de qualquer benfeitoria ou área ao prédio.

O entendimento firmado nesta Corregedoria-Geral da Justiça em torno do Aviso 476/05 foi de que o mesmo traria um rol taxativo de averbações com conteúdo econômico, a ser interpretado de forma restritiva.

Assim, a averbação da afetação da vaga de garagem a determinada unidade autônoma, por não se adequar perfeitamente ao conceito de averbação de construção, não comportava cobrança de emolumentos na forma do Aviso 476/05.

Portanto, ainda que ignorado o vício de procedimento do 6º Registro de Imóveis da Comarca da Capital, haveria cobrança excessiva de emolumentos, sendo que as 18 averbações realizadas deveriam ter sido cobradas como sem valor econômico.

Considerando que o procedimento adotado pelo 6º registro de imóveis da Capital foi incorreto, necessário se faz o encaminhamento dos autos a Divisão de Custas e Informações para cálculo dos emolumentos devidos caso os atos fossem praticados corretamente.

A divisão de custas e informação deverá considerar, em seu cálculo, os emolumentos devidos pelo registro de uma convenção de condomínio no Livro Auxiliar, por 9 averbações desta convenção de condomínio nas matrículas das unidades autônomas e por 3 averbações das vagas e da área descoberta criadas na matrícula das unidades autônomas beneficiadas. Em todos os casos de averbação as mesmas deverão ser consideradas como sem valor econômico.

Deverá, ainda, ser oficiado o 6º registro de imóveis da comarca da capital para que proceda a adequação, de acordo com este parecer, dos atos necessários a inclusão da criação e afetação das vagas de garagem no fólio real, com a intimação dos interessados para suprirem exigências caso se faça necessário.

Com os cálculos da Divisão de Custas e Informações, os autos deverão retornar ao gabinete deste Juiz Auxiliar para apreciação quanto a cobrança excessiva de emolumentos e aplicação da penalidade prevista no artigo 8

º do CODJERJ.

Diante do exposto, sugiro a adoção das seguintes providências:

1 - seja oficiado o 6º registro de imóveis da comarca da capital para que, no prazo de 30 dias, proceda a adequação, de acordo com este parecer, dos atos necessários a inclusão da criação e afetação das vagas de garagem no fólio real, com a intimação dos interessados para suprirem exigências caso se faça necessário;

2 - sejam os autos encaminhados a Divisão de Custas e Informações para que calcule os emolumentos devidos pelos interessados, caso o 6º Registro de Imóveis tivesse obrado em consonância com o ordenamento jurídico em vigor;

3 - cumpridos os itens 1 e 2 acima, retornem os autos ao gabinete deste Juiz Auxiliar para apreciação da eventual imposição de multa por cobrança excessiva, bem como para aferição de responsabilidade disciplinar.

É o parecer sob censura.

Rio de Janeiro, 01 de abril de 2008.

GILBERTO DE MELLO NOGUEIRA ABDELHAY JUNIOR

Juiz de Direito Auxiliar da Corregedoria-Geral da Justiça

DECISÃO

Acolho o parecer do ilustre Juiz Auxiliar, adotando como razão de decidir os fundamentos no mesmo expostos, que passam a integrar a presente decisão.

Determino:

1 - seja oficiado o 6º registro de imóveis da comarca da capital para que, no prazo de 30 dias, proceda a adequação, de acordo com este parecer, dos atos necessários a inclusão da criação e afetação das vagas de garagem no fólio real, com a intimação dos interessados para suprirem exigências caso se faça necessário;

2 - sejam os autos encaminhados a Divisão de Custas e Informações para que calcule os emolumentos devidos pelos interessados, caso o 6º Registro de Imóveis tivesse obrado em consonância com o ordenamento jurídico em vigor;

Após, retornem os autos ao gabinete do Ilustre Juiz Auxiliar.

Rio de Janeiro, 01 de abril de 2008.

Desembargador LUIZ ZVEITER

Corregedor-Geral da Justiça

Este texto não substitui o publicado no Diário Oficial.