PROCESSO: 2015-073926

Assunto: PROPOSTA DE ALTERAÇÃO DA CNCGJ RJ

TERESÓPOLIS 03 OF DE JUSTIÇA

JAIME EDUARDO SIMÃO

PARECER

Trata-se de procedimento administrativo oriundo de sugestão do 3º Serviço Notarial e Registral de Teresópolis visando a alteração da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça a fim de incluir o artigo 651-A, regulamentando o registro do condomínio de lotes.

Parecer da DIPEX às fls.6/22.

O condomínio horizontal de lotes é uma construção doutrinária a partir da combinação do artigo 3º do Decreto Lei 271/67 com o artigo 8º da Lei Federal nº 4591/64 e consiste em um condomínio residencial em que a unidade autônoma é o próprio lote/terreno, sem construção ou com liberdade de construção pelo condômino, com elementos do loteamento e do condomínio especial.

Nesta modalidade de condomínio, o incorporador é equiparado ao loteador, o condômino ao adquirente de lote e as obras de infraestrutura às edificações, nos termos do que dispõe o artigo 3º do Decreto Lei 271/67.

O condomínio horizontal de lotes difere do loteamento, do loteamento fechado e do condomínio edilício, pois a propriedade do sistema viário e equipamentos comunitários não passa ao poder publico municipal   ao contrário, permanece como propriedade dos condôminos. Vale dizer, para o condomínio horizontal de lotes não há exigência legal da destinação de certo percentual da área da gleba para uso comum ou mesmo público.

Neste modelo de parcelamento de solo urbano, os terrenos são individualizados como unidades imobiliárias distintas nos exatos termos do que dispõe o artigo 176 da Lei 6.015/73. O artigo 1º da Lei 4591/64 dispõe que somente havendo edificação é que se pode instituir condomínio, porém por força do artigo terceiro do Decreto Lei 271/67, as obras de infraestrutura equiparam se à construção da edificação, o que autoriza a implantação do condomínio. E, considerando o artigo 8º da Lei de Condomínios e Incorporações, as obras básicas de segurança, lazer, saneamento, iluminação, circulação, lazer entre outras são equiparadas às obras das edificações do condomínio especial.

Contudo, em que pese tal modelo ser defendido atualmente por parte da doutrina e ser objeto de Projeto de Lei (nº 20/2007), ainda há muita resistência por parte de alguns doutrinadores, da jurisprudência e das Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados em aceitar o condomínio horizontal de lotes como forma legítima de parcelamento e ocupação de solo urbano, seja porque defendem que o condomínio horizontal de lotes seria uma burla à lei de loteamento, seja porque entendem haver necessidade de legislação municipal regulamentando a instituição desta modalidade de condomínio.

Portanto, considerando a divergência doutrinária e a posição jurisprudencial predominante, a inclusão do artigo 651 A na Consolidação Normativa da Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Rio de Janeiro pode ser precipitada.

Ademais, na forma do disposto no inciso VIII do artigo 30 da Constituição Federal, compete ao Município "promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano", razão pela qual há necessidade de legislação municipal regulamentando o condomínio horizontal de lotes, bem como aprovação do projeto urbanístico pela Prefeitura. Tem se ainda o disposto no artigo 40 do Estatuto da Cidade, que dispõe que "O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento e expansão urbana".

Desta forma, esta CGJ não pode criar uma regra geral para registro imobiliário de um projeto de condomínio de lotes, de forma indiscriminada, eis que compete ao Município a regulamentação do tema. Por ora, cabe a cada registrador a análise do caso concreto e, verificada a necessidade, a abertura do procedimento de dúvida.

Pelo exposto, não cabe neste momento a edição de norma conforme sugerido pelo requerente.

Publique-se.

Rio de Janeiro, 3 de novembro de 2015.

ANA LÚCIA VIEIRA DO CARMO

Juíza Auxiliar da Corregedoria Geral da Justiça

DECISÃO

Acolho o parecer da lavra da MM Juíza Auxiliar ANA LÚCIA VIEIRA DO CARMO, adotando como razões de decidir os fundamentos nele exposto e, por conseguinte, determino o arquivamento do feito.

Publique-se.

Rio de Janeiro, 24 de novembro de 2015.

Desembargadora MARIA AUGUSTA VAZ M. DE FIGUEIREDO

Corregedora Geral da Justiça

Este texto não substitui o publicado no Diário Oficial.